Comprou um imóvel na planta e precisa desistir? Ou a construtora atrasou a entrega da obra? Em 2025, o STJ mudou o jogo a favor do comprador: a retenção máxima caiu para 25% e a devolução passou a ser imediata. Entenda quanto você tem direito a receber de volta em cada situação.
Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros — geralmente mais barato que o pronto, com parcelas que cabem no orçamento durante a obra. Mas a vida muda. Uma perda de emprego, uma queda de renda, uma mudança de planos, ou então um atraso na entrega por parte da construtora podem fazer com que aquele sonho vire uma dor de cabeça, e o comprador se veja diante de uma pergunta angustiante: “se eu sair desse contrato, quanto eu perco?”
Durante anos, prevaleceu no mercado a ideia de que quem desistisse de um imóvel na planta perderia até 50% do que já tinha pago. Muita gente, acreditando nisso, ou desistia de reaver seu dinheiro, ou aceitava acordos péssimos propostos pelas construtoras. Mas, em 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma virada importante — e favorável ao consumidor.
Neste artigo, explicamos de forma clara: o que é o distrato e quando você pode desistir, quanto tem direito a receber de volta (tanto na desistência por sua iniciativa quanto no atraso da obra), o que mudou com a decisão do STJ e o passo a passo para quem quer sair do contrato ou foi prejudicado.
O que você vai encontrar neste post
- O que é o distrato e quando o comprador pode desistir
- Atraso na obra: quando a culpa é da construtora
- Desistência do comprador: quanto você recebe de volta
- A virada do STJ em 2025 (CDC × Lei do Distrato)
- Um exemplo para ficar mais claro
- O que fazer antes de assinar qualquer distrato
- Perguntas frequentes
O que é o distrato e quando o comprador pode desistir
“Distrato” é, em palavras simples, o desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel antes de ele ser concluído. É quando comprador e construtora encerram o negócio que tinham firmado, e é preciso acertar as contas: o que volta para o comprador, e o que a construtora pode reter.
O ponto de partida é entender que existem dois cenários completamente diferentes, e que dão direitos muito distintos ao comprador:
- O atraso na entrega da obra — quando a culpa pelo desfazimento é da construtora;
- A desistência do comprador — quando é o comprador quem decide sair do negócio, por qualquer motivo (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.).
A regra de quanto se recebe de volta muda radicalmente conforme o cenário. Vamos a cada um.
Atraso na obra: quando a culpa é da construtora
Este é o cenário mais favorável ao comprador — e por uma razão de justiça óbvia: se foi a construtora quem descumpriu o contrato, atrasando a entrega, não faz sentido o comprador ser penalizado.
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) admite um prazo de tolerância de até 180 dias de atraso na entrega — esse período, previsto na maioria dos contratos, não é considerado descumprimento. Mas, ultrapassado esse prazo, o comprador tem direitos importantes:
- Desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou — a devolução é integral (100% dos valores), e de forma imediata. É o que estabelece a Súmula 543 do STJ;
- Receber, ainda, uma multa/indenização da construtora pelo descumprimento, em muitos casos;
- Ou, se preferir, manter o contrato e exigir indenização pelo atraso (por exemplo, pelos aluguéis que teve de pagar enquanto esperava o imóvel que não chegou).
Ou seja: no atraso de obra, o comprador não perde nada — pelo contrário, pode até ser indenizado. A escolha entre sair do contrato (com devolução integral) ou mantê-lo (com indenização) depende do interesse e da situação de cada comprador.
Desistência do comprador: quanto você recebe de volta
Aqui está o cenário mais comum — e o que mais gera dúvida. Quando é o comprador quem decide sair do negócio (porque perdeu o emprego, a renda apertou, mudou de planos, ou simplesmente não quer mais), a construtora pode reter uma parte dos valores pagos, a título de compensação. Mas existe um limite — e é aqui que a decisão de 2025 do STJ fez toda a diferença.
A regra atual, para contratos de consumo, é a seguinte:
- A construtora pode reter no máximo 25% dos valores que o comprador efetivamente pagou (e não sobre o valor total do contrato);
- Esse teto de 25% é global: a soma de todas as deduções (cláusula penal, taxa administrativa, comissão de corretagem, eventuais tributos, taxa de fruição) não pode ultrapassar esse percentual;
- Se o contrato previr um percentual menor (como 15% ou 20%), é esse percentual menor que vale;
- A devolução do saldo (os 75% ou mais) deve ser imediata, e não mais apenas após a conclusão da obra ou a revenda do imóvel.
Na prática, isso significa que quem desiste tem direito a receber de volta, de imediato, ao menos 75% de tudo o que pagou. É uma diferença enorme em relação à crença antiga dos “50% de perda”.
E o “patrimônio de afetação”?
Você pode ouvir da construtora que o seu contrato está sob “patrimônio de afetação” e que, por isso, a retenção poderia chegar a 50%. Atenção: isso não é automático. Para valer a retenção maior, é preciso que o regime de afetação tenha sido efetivamente constituído e averbado na matrícula do imóvel, e que isso esteja previsto de forma clara e destacada no contrato. Além disso, mesmo nesses casos, o STJ vem limitando a retenção a 25% quando há relação de consumo e a aplicação dos 50% se mostra abusiva. Ou seja: não aceite o argumento dos 50% sem uma análise cuidadosa.
A taxa de fruição
Outro ponto: a chamada taxa de fruição (uma espécie de “aluguel” pelo tempo em que o comprador teria usado o imóvel) só pode ser cobrada se houve posse ou uso efetivo do bem. Se você nunca recebeu as chaves nem usou o imóvel — o caso típico de quem compra na planta —, essa taxa não é devida.
A virada do STJ em 2025 (CDC × Lei do Distrato)
Vale entender por que as regras mudaram. Quando a Lei do Distrato entrou em vigor, em 2018, ela trouxe percentuais que, aplicados ao pé da letra, podiam ser muito duros com o comprador — chegando a permitir retenções de até 50% em certos casos, e a devolução só após a conclusão da obra. Em muitas situações, o consumidor que já tinha pago bastante acabava recebendo de volta uma quantia irrisória, enquanto a construtora retomava o imóvel (muitas vezes valorizado) para revender.
Em setembro de 2025, a Terceira Turma do STJ corrigiu esse desequilíbrio. Sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou-se o entendimento de que, quando há relação de consumo, as normas do Código de Defesa do Consumidor prevalecem sobre a Lei do Distrato nos pontos em que esta seja mais gravosa ao comprador. Disso decorrem os dois pilares da regra atual: o teto global de 25% de retenção e a devolução imediata.
O raciocínio do tribunal foi de bom senso: quem compra na planta, na prática, financia a obra com o próprio dinheiro e não recebe nada de imediato. Penalizá-lo com a perda de metade do que pagou, quando precisa desistir por dificuldade financeira, e ainda obrigá-lo a esperar anos pela devolução, é desproporcional — especialmente porque a construtora recupera o imóvel e pode revendê-lo.
Se você quer entender melhor seus direitos como consumidor em outras situações de dívida e dificuldade financeira, veja também o nosso artigo sobre a Lei do Superendividamento, que pode ser útil para quem está renegociando compromissos.
Um exemplo para ficar mais claro
Imagine o casal Sousa, que comprou um apartamento na planta por R$ 400.000. Eles deram R$ 40.000 de entrada e, ao longo de dois anos, pagaram parcelas que somaram outros R$ 80.000 — ou seja, já tinham desembolsado R$ 120.000. Então, o marido perdeu o emprego e o casal concluiu que não conseguiria mais arcar com as parcelas. Ao procurar a construtora para desistir, ouviram que perderiam 50% do valor pago e que só receberiam o restante quando o prédio ficasse pronto, dali a mais de um ano.
Pela crença antiga, o casal Sousa aceitaria perder R$ 60.000 (50% dos R$ 120.000 pagos) e ainda esperaria mais de um ano para receber os outros R$ 60.000. Mas, pela regra atual do STJ, a situação é bem diferente:
- A retenção máxima é de 25% sobre os R$ 120.000 pagos — ou seja, no máximo R$ 30.000;
- O casal tem direito a receber de volta ao menos R$ 90.000 (75%);
- E essa devolução deve ser imediata, não após a conclusão da obra.
A diferença para o casal Sousa é de R$ 30.000 a mais no bolso — recebidos de imediato, e não dali a um ano. Em muitos casos, dependendo do que o contrato prevê e da existência de cobranças indevidas, é possível reduzir ainda mais a retenção. Vale reforçar: o resultado depende da análise de cada contrato e das circunstâncias — mas a diferença entre conhecer e não conhecer esses direitos é, literalmente, dezenas de milhares de reais.
O que fazer antes de assinar qualquer distrato
Se você quer desistir do imóvel, ou se a construtora atrasou a obra, alguns cuidados são essenciais:
1. NÃO assine o distrato proposto pela construtora sem análise
Este é o erro mais comum e mais caro. Muitas construtoras oferecem termos de distrato com retenções abusivas, devolução parcelada em dezenas de vezes, e cláusulas que impedem o comprador de questionar depois. Assinar sem entender pode significar abrir mão de muito dinheiro.
2. Reúna toda a documentação
Junte o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento (entrada e parcelas), e qualquer comunicação com a construtora — especialmente, no caso de atraso, os documentos que comprovem o prazo de entrega prometido.
3. Verifique o que o contrato realmente diz
Confira o percentual de retenção previsto, se há menção a patrimônio de afetação, quais descontos estão listados. Muitas vezes, o contrato prevê cobranças que, somadas, ultrapassam o teto de 25% — e que, por isso, podem ser reduzidas.
4. Identifique o cenário
Foi a construtora que atrasou (devolução integral)? Ou é você que está desistindo (retenção de no máximo 25%)? Essa definição muda completamente o que você tem a receber.
5. Busque orientação jurídica antes de fechar acordo
Uma análise do contrato e da situação concreta permite saber exatamente quanto você tem direito a receber, identificar cobranças abusivas, e negociar (ou, se necessário, pleitear judicialmente) a devolução correta. Frequentemente, o valor recuperado com orientação é muito maior do que o oferecido inicialmente pela construtora.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. Comprei na planta e quero desistir. Vou perder 50% do que paguei?
Provavelmente não. Pela decisão do STJ de 2025, em contratos de consumo a retenção máxima é de 25% sobre os valores efetivamente pagos, somando todas as deduções. Você tem direito a receber de volta, em regra, ao menos 75% — e de forma imediata. A retenção de 50% só se aplica em situações específicas e não é automática.
2. A construtora atrasou a entrega. O que eu posso fazer?
Ultrapassado o prazo de tolerância (em regra, 180 dias), você pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou (devolução integral), muitas vezes com direito a multa/indenização. Ou pode manter o contrato e exigir indenização pelo atraso. A culpa é da construtora, então você não deve ser penalizado.
3. A construtora quer devolver meu dinheiro só quando o prédio ficar pronto. Isso é válido?
Não, não mais. Pela decisão do STJ de 2025, a devolução ao comprador deve ser imediata, afastando a antiga regra que permitia devolver apenas após a conclusão da obra ou a revenda do imóvel.
4. O que é a taxa de fruição e eu tenho que pagar?
É uma espécie de “aluguel” pelo período em que o comprador teria usado o imóvel. Ela só é devida se houve posse ou uso efetivo do bem. Se você comprou na planta e nunca recebeu as chaves nem usou o imóvel, essa taxa não pode ser cobrada.
5. Já assinei um distrato com condições ruins. Ainda posso questionar?
Pode valer a pena analisar. A depender das circunstâncias e das cláusulas assinadas, é possível questionar judicialmente um distrato com retenção abusiva ou que tenha violado seus direitos como consumidor. Uma análise do caso concreto dirá quais são as possibilidades.
6. O teto de 25% vale sobre o valor total do imóvel ou sobre o que paguei?
Sobre o que você efetivamente pagou, não sobre o valor total do contrato. Essa distinção é importante: calcular a multa sobre o valor total do contrato era justamente uma das distorções que o STJ corrigiu.
7. Meu contrato diz que o imóvel está sob “patrimônio de afetação”. Perco 50%?
Não automaticamente. A retenção maior exige que o regime de afetação tenha sido efetivamente constituído e averbado, e que isso conste de forma clara no contrato. Mesmo assim, o STJ tem limitado a retenção a 25% quando há relação de consumo e a aplicação dos 50% se mostra abusiva. Não aceite esse argumento sem análise.
8. Preciso de advogado para fazer o distrato?
Para negociar diretamente com a construtora, não é obrigatório. Mas, considerando que estão em jogo, muitas vezes, dezenas de milhares de reais, e que as construtoras costumam propor condições desfavoráveis, uma orientação jurídica antes de assinar qualquer coisa costuma fazer enorme diferença no valor que você efetivamente recupera.
Considerações finais
A decisão do STJ de 2025 representa uma virada importante a favor de quem compra imóvel na planta. Ficou para trás a ideia de que desistir significa, automaticamente, perder metade do que se pagou e esperar anos pela devolução. Hoje, a regra para contratos de consumo é clara: retenção de no máximo 25% sobre o que foi pago, devolução imediata, e proteção contra cobranças que, somadas, ultrapassem esse teto.
E, quando o desfazimento decorre de atraso da construtora, a proteção é ainda maior: devolução integral e, em muitos casos, indenização. O comprador, nesse cenário, não deve perder nada.
O ponto central é não se conformar com a primeira proposta da construtora nem acreditar em “perdas automáticas”. Cada contrato tem suas cláusulas, cada situação tem suas particularidades — e a diferença entre aceitar um mau acordo e conhecer seus direitos pode representar dezenas de milhares de reais. Se você comprou um imóvel na planta e quer desistir, ou se a obra atrasou e você se sente prejudicado, fale com a nossa equipe: analisamos o seu contrato e a sua situação concreta para identificar exatamente quanto você tem direito a receber e qual a melhor estratégia para o seu caso.
Por Victor Ramos — Sócio e responsável pelo Núcleo Internacional, Empresarial e Tributário do escritório. Saiba mais sobre ele no LinkedIn.
